Pskov

Консультация для собственников гаражей

НА ВОПРОСЫ СОБСТВЕННИКОВ ГАРАЖЕЙ, ЧЛЕНОВ ГАРАЖНЫХ КООПЕРАТИВОВ ОТВЕЧАЮТ СПЕЦИАЛИСТЫ «ЮРИДИЕСКОГО ЦЕНТРА УПРАВДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

(Вопросы можно присылать по E - mail : urpskovmb @ bk . ru . Консультации по телефону бесплатно – 8 906 221 61 82)

1.       Какими законами регулируется деятельность гаражных кооперативов?

Гаражные кооперативы, это разновидность потребительских кооперативов, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ), специализированными законами РФ, Законом Российской Федерации от 26.05.1988 «О потребительской кооперации» (в частях, не противоречащих действующему законодательству).

В области, не урегулированной законами, деятельность гаражных потребительских кооперативов регулируется и контролируется Уставом кооператива. В гаражном потребительском кооперативе Устав выходит на первое место по урегулированию правоотношений членов   кооператива   и самого кооператива, как юридического лица. Следовательно, Устав кооператива подробнейшим образом должен включать все важнейшие детали по управлению кооперативом и контролем его деятельности.

2.       Какая организационно-правовая форма (ОПФ) более приемлема для гаражного кооператива?


Выбор не большой!   Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РФ» не распространяется на гаражные потребительские кооперативы. Кроме того, федеральный закон РФ «О некоммерческих организациях» также указывает, что его действие не распространяется на потребительские кооперативы. Но, создать   Гражданское некоммерческое партнерство в соответствии со ст. 8 указанного закона возможно. Такое общество не будет относиться к потребительскому кооперативу, и его деятельность будет регулироваться Законом   «О некоммерческих организациях».

Как правило, гаражные боксы (гаражи) к кооперативах принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, инженерные коммуникации являются имуществом общего пользования, возможно оформления права общей долевой собственности на данное имущество и земельный участок.

По определению потребительский кооператив создается путем объединения имущественных паевых взносов его членов. После   достижения целей, для которых создавался кооператив – строительство гаражей пайщики приобретают право собственности на гаражи (в случае выплаты полной стоимости пая). Следовательно, отношения паенконакопления прекращаются. Возникает вопрос: Может ли считаться потребительским кооперативом организация, в которой вообще нет паевых взносов, у которой нет своего имущества?

Отношения в гаражных кооперативах   по своей природе сходны с отношениями по управлению многоквартирными домами путем создания ТСЖ. Собственники квартир создают фонд (взносы на содержание общего имущества)   для содержания и обслуживания общедомового имущества и земельного участка. Для выполнения работ нанимают специалистов (штат ТСЖ или Управляющая организация).

Существенным  обстоятельством  (для рядового   члена ГПК скорее отрицательным) членства в  ГПК является то, что до момента  полной оплаты пая  член  ГПК (выходящий, или исключенный) может претендовать только на пай, а не на  реальную  недвижимость. Это же касается и его наследников.

Исходя из   изложенного, на наш взгляд, более приемлемой формой для   гаражного кооператива, до принятия специального закона,   является   гражданское некоммерческое партнерство (ГНП), которое объединяет  только собственников гаражей.  При решении вопроса о выборе организационно-правовой формы следует учитывать разницу правового статуса членов ГПК и членов  ГНП, с привязкой к конкретике вашей ситуации.  В этом вопросе  вам помогут  разобраться  юристы.

Иные формы некоммерческих организаций вообще не подходят для деятельности, связанной с эксплуатацией гаражей (фонд, политическая партия, общественное объединения, учреждение, автономная некоммерческая организация, ассоциация, союз и т.д.). Хозяйственные общества могут создаваться только для коммерческой деятельности. Деятельность гаражных объединений таковой не является.

3.       С какого момента возникает право собственности на гараж, построенные в потребительском кооперативе?

Согласно п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация — юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права — признание его государством и определение момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную (ст. 219 ГК) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК), в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК), а также на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК).

Отдельно следует выделить момент возникновения права на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК.

Законом СССР от 06.03.1990 «О собственности в СССР» (ст. 7), а позднее и ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР» (в ред. от 24.06.92) 2  было установлено, что члены указанных потребительских кооперативов, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретают право собственности на это имущество и вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Однако вступление в действие 1 января 1995 г. части первой ГК связало возникновение права не только с полной выплатой пая, но и с моментом государственной регистрации. Пункт 4 ст. 218 ГК не содержит указаний на исключительный момент возникновения права на недвижимость в кооперативе.

Поэтому в отношении лиц, которые выплатили паевые взносы после введения в действие первой части ГК РФ, должно действовать общее правило о том, что их право на объект возникает с момента регистрации, а не с момента выплаты паевого взноса.

Данный вывод подтверждается Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с п. 11 данного Постановления и ной момент возникновения права установлен только   для   приобретения права собственности на недвижимое имущество   в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

В то же время материалы судебной практики и ранее действовавшие нормы законов РСФСР и СССР о собственности дают право на другую точку зрения. Представляется, что член кооператива приобретает право собственности не с момента государственной регистрации, а в силу закона (с даты выплаты пая — п.4 ст. 218 ГК РФ).

Во избежание споров о праве собственности на гаражные боксы в кооперативах рекомендуем пайщикам зарегистрировать свои права в Управлении Федеральной службы   государственной регистрации, кадастра и   картографии по Псковской области.

4.       Как оформить право на землю в гаражном кооперативе?

В   случае нахождения  гаража в гаражном кооперативе  возникают вопросы.  В соответствии с земельным законодательством участок в данном случае предоставляется в общую долевую собственность пропорционально занимаемой площади гаражного бокса.   Для приобретения прав на земельный участок собственники   гаражей  должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Затруднения часто возникают в связи с тем, что обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого волеизъявления всех лиц, обладающих правами на недвижимость. И если кто-то из членов  гаражного кооператива  не желает выкупать свою долю — это его право, а не обязанность. При этом без его согласия остальные  собственники гаражей  не смогут  оформить земельный участок  в долевую собственность.

Законодательство, к сожалению, не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одним собственникам объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке, заставить других совместно выкупить земельный участок в собственность. Поэтому для оформления земельного участка в долевую собственность  собственники гаражей. желающие приобрести права на расположенный под ними участок, должны сначала прийти к согласию со всеми своими соседями, после чего сообща с ними оформлять свое право на землю.

Однако возможен еще один вариант — когда земельный участок оформляется не в собственность, а в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. В данном случае оформление возможно и без согласия всех членов  гаражного кооператива .

Неоднозначным остается вопрос — можно ли оформить земельный участок только под своим  гаражом ?

В случае если земельный участок является неделимым, то невозможно выделить участок под каждым  гаражом   в отдельности. Неделимым земельный участок будет считаться, если  гаражные боксы  имеют общий фундамент, общие стены и проезды внутри. Земельным и Гражданским кодексами предусмотрено в этом случае только совместное оформление документов.

В других случаях можно обратиться в землеустроительную организацию, чтобы предварительно узнать, есть ли техническая возможность сформировать границы земельного участка под вашим  гаражом. При положительном ответе заказать кадастровые работы. После того как вам сформируют границы земельного участка, его нужно поставить на государственный кадастровый учет в управлении Роснедвижимости. И затем со всеми документами подать заявление на предоставление участка в орган местного самоуправления. В данном случае обязательно наличие права  собственности на гараж. Это основное условие для оформления земельного участка под капитальным объектом.

Земельный участок   также может быть   предоставлен в аренду самому кооперативу.     Судебная практика показывает, что   во избежание земельных споров и злоупотреблений   должностных лиц органов управления кооперативом своими правами, не лишним будет закрепить в решении общего собрания членов кооператива   запрет на оформление участка в собственность кооператива или третьих лиц.

5.      Можно ли использовать гараж   расположенный в кооперативе, для предпринимательской деятельности?

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Самое главное, что определяет правомочие собственника, — это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ), т.е. самому решать, что делать с принадлежащим имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами, совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. Таким образом, собственник гаражных боксов вправе пользоваться своим имуществом по своей воле и в своем интересе, в том числе сдавать их в аренду и получать от этого доход, заниматься предпринимательской деятельностью в караже. Единственное требование, которое управомоченные лица при этом должны выполнять, - не нарушать законодательство, права и законные интересы других лиц.

При соблюдении указанного требования никто не может создавать препятствий в осуществлении правомочий собственника, равно как и арендатора. Как следует из ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ, гражданские права, в том числе и право собственности, могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Потребительский кооператив, будучи общественной организацией, не наделен правом ограничивать собственника в реализации им своих правомочий.

Законное пользование имуществом может быть защищено от нарушений различными правовыми средствами. На основании ст. 304 ГК РФ собственник имущества может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения, и, в частности, может предъявить иск об устранении препятствий в пользовании его имуществом.

Судебная практика по данному вопросу не однозначна.   В свете приведенных норм законодательства представляется объективным и обоснованным решение   Ленинского районного суда города Курска от 01.11.2012 № по делу № 2-3323/10-2012. Рассматривая иск кооператива к   члену кооператива   о   прекращении   предпринимательской деятельности с использованием гаража, расположенного в   ГСК, суд указал, что истец должен доказать, что в результате неправомерной деятельности ответчика кооперативу причинен вред или создана объективная опасность причинения вреда в бедующем, т.к. в соответствии с действующим законодательством защите подлежит нарушенное субъективное, а не предполагаемое право. Требования Устава о передаче гаражей другим лицам с согласия правления кооператива признано судом   необоснованным, поскольку не соответствует требованиям законодательства, т.к. ограничения в пользовании имуществом, в том числе распоряжение, могут быть установлены только законом или иным правовым актом, а не положениями Устава потребительского кооператива.

Также суд указал, что   истец (кооператив) пытается ограничить право распоряжения   гаражом, ссылаясь на нецелевое использование земельного участка,   при этом участок предоставлен для строительства гаражей. Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что представители кооператива   пытались оспорить нецелевое использование гаража, которое, как указал суд, не может быть ограничено Уставом кооператива.

Во избежание подобных споров в Уставе потребительского кооператива   необходимо детально прописать, -   какие действия собственников, которые используют гаражи для предпринимательской деятельности, члены кооператива считают нарушающими их права и законных интересов,   другие положения регулирующие отношения с членами кооператива, использующими свои гаражи для предпринимательской деятельности.

Отсутствие регулирования данных отношений при помощи Устава,   создает условия должностным лицам кооператива для   злоупотребления своими полномочиями, о чем свидетельствует судебная практика.

Директор «ЮЦ Управления недвижимостью»

По материалам сайта: http://xn--1-ctbxqdm.xn--p1ai