Поиск

Строительство и ремонт / Переустройство квартир в кирпичных домах

Наша квартира находится в кирпичном сталинском доме. За всё время нашего проживания мы ни разу не проводили капитальный ремонт. Вопрос о капремонте встал, когда мы решили сделать перепланировку - прорезать проем между кухней и комнатой. Кухню и ванную мы собираемся переоборудовать. Собирая информацию о том, как правильно провести предстоящие работы, мы выяснили, что замены потребуют водопроводные трубы и электрокоммуникации, так как срок их службы давно истек. Что же касается проема, его можно прорезать в любом месте без ограничений по размеру. Неужели любой проект переустройства в кирпичном доме будет согласован? Расскажите, отличается ли ремонт в кирпичном доме от ремонта в панельном, и посоветуйте, как правильно провести работы по переустройству?

С уважением, Ф. И. Лимонов,   г. Москва.

В кирпичных домах возможности изменения планировки наиболее велики по сравнению с панельными, монолитными и блочными зданиями. Это не значит, что жильцам предоставляется полная свобода при переустройстве своей квартиры.

Существуют нормативные документы, вносящие ограничения как на планировочные, так и на технические решения. Мы не раз их приводили в нашей рубрике. Кроме того, конструкции зданий могут оказаться в состоянии, не позволяющем вести те или иные мероприятия по перепланировке, и дело здесь не только в износе несущих стен старых домов.

Чтобы понять, возможно ли переустройство квартиры, необходимо произвести ее техническое обследование с целью выявления дефектов несущих конструкций.

Результаты обследования представляются в жилищную инспекцию вместе с другими бумагами, необходимыми для согласования проекта или эскиза.


Старые и новые кирпичные здания могут быть построены по типовому и нетиповому проекту. Как правило, несущими в них являются наружные стены либо "средняя" стена, отделяющая квартиры от коридора и друг от друга. Внутренние стены представляют собой перегородки из кирпича, пенобетонных блоков, либо других материалов. Это позволяет производить их полный или частичный демонтаж, не причиняя при этом ущерба несущим конструкциям. Однако из всех правил бывают исключения.

В некоторых типовых и нетиповых кирпичных зданиях внутренние стены могут быть несущими. С таким феноменом также можно столкнуться, если две квартиры на одном этаже были объединены в одну.

Жилые здания, построенные до конца пятидесятых - начала шестидесятых годов, отличают высокие потолки и удивительное разнообразие планировок. Высота потолка в них составляет 3-3,6 м. Преобладает планировка "коридорного" типа, при которой комнаты располагаются сбоку от коридора, объединяющего кухню и прихожую.

Существуют серийные кирпичные пятиэтажки "хрущевского" периода, по планировке не отличающиеся от своих панельных аналогов. Отличие заключается в высоком качестве стен, обладающих большей надежностью и меньшей теплопроводностью. В качестве примера можно привести здания серий I-511 и II-28, строительство которых велось в период с 1958 по 1961 г. Высота потолков в них составляет всего 2,48 м, что ограничивает использование подвесных потолочных систем. Для "хрущевского"периода характерны также серии II-08, П-03 и 11-01 с высотой потолков 3 м, отличающиеся большей комфортабельностью.

В шестидесятые-семидесятые годы началось строительство серийных кирпичных "башен": Тишинской, Смирновской, Москворецкой, башни Вулыха. Они считаются наиболее качественными среди кирпичных зданий этого периода. Стандартная высота потолков - около 2,7 м.

Для квартир кирпичных "башен" характерны большая площадь и улучшенная по сравнению с другими сериями планировка.

Кирпичные дома, построенные по индивидуальному проекту, получили распространение в конце восьмидесятых годов. Некоторые из них имели квартиры со стандартной планировкой, некоторые представляли собой элитное жилье с квартирами повышенной комфортабельности.

Сейчас кирпичные дома не так распространены, так как по скорости возведения и дешевизне они значительно уступают каркасно-монолитным.

Последнее время возводится все больше панельно-кирпичных домов: каркас здания (несущие стены, перекрытия) выполнен из железобетонных панелей, наружные стены - из кирпича. Такое конструктивное решение было воплощено в серии И-1724.

Следует помнить, что строительные нормативы категорически запрещают расширять площадь нежилых помещений - коридора, санузла, кухни, кладовки - за счет жилых комнат. Нельзя располагать над кухней санузел.

Менять размеры помещений при перепланировке можно только в пределах, установленных городскими строительными нормами.

В них говорится: "Площадь помещений квартир и одноквартирных домов должна быть не менее, кв. м: гостиной (общей комнаты) - для квартир типов 1М и 2М - 15, типов 1 Б, 2Б и с большим числом жилых комнат-17; спальни для двух человек - 12, для одного человека - 9: кухни в 1-комнатных квартирах - 8, в квартирах с числом жилых комнат 2 и более - 9. В квартирах типов 1М и 2М допускается проектировать кухню не менее 7 кв. м.

Допускается проектировать кухню-нишу (или кухню) площадью не менее 5 кв. м: в жилище I категории - во всех типах квартир и в одноквартирных домах; в жилище II категории - в квартирах типов 1М и 2М."

Под квартирами типов 1М и 2М понимаются квартиры площадью 33 кв. м и 44 кв. м, 1Б и 2Б - 38 кв. м и 54 кв. м соответственно. Число перед буквами "М" и "Б" указывает количество комнат.

Согласно техническим нормативам ширина гостиной должна быть не менее 3,3 м, спальни - 2,4 м.

Размеры остальных помещений также жестко регламентированы. Ширина подсобных помещений квартир и одноквартирных домов должна быть не менее, м: кухни - 1,9 при однорядном размещении оборудования; 2,3 - при двухрядном (или угловом); внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, - 1,0, остальных коридоров - 0,85; передней - 1,4; ванной - 1,5; совмещенного санузла -1,7; уборной - 0,8 (глубина при открывании дверей наружу не менее - 1,2,  внутрь- 1,5).

При устройстве проема в не несущей стене между кухней и комнатой в случае, если на кухне установлена газовая плита, в проеме придется установить дверь.

В современных зданиях, построенных по индивидуальным проектам, можно согласовать снос части вентканала. Гораздо труднее добиться разрешения на снос мусоропровода в кухне "сталинского" дома. Если не предполагается его перенос на лестничную клетку, то такая перепланировка допустима только при согласии жителей всех квартир, через которые он проходит. Мусоропровод относится к инженерным системам дома, вмешательство в которые возможно только по проекту, согласованному в жилищной инспекции. В таких случаях перенос мусоропровода из квартиры на лестничную клетку выполняется за счет средств городского бюджета.

Согласовать присоединение балкона или лоджии к квартире кирпичного дома типовой серии можно только в случае, если проектом предусматривается значительное усиление балконной плиты.

При этом мощные металлические балки усиления не должны портить фасад здания.

Единственный способ их скрыть - расположить не с наружной, а с внутренней стороны. Уровень пола на балконе в этом случае поднимется на несколько сантиметров.

Кирпичные здания требуют меньшего усиления, чем панельные и каркасно-монолитные, поскольку обладают гораздо более толстыми стенами, обеспечивающими более прочное крепление балконной плиты.

В квартирах старых домов необходима полная замена всех коммуникаций: отопления, водоснабжения, канализации и электропроводки. Если планируется увеличение нагрузки на межэтажное перекрытие, желательно произвести техническое обследование здания. В домах, построенных до сороковых годов, часто используются деревянные перекрытия. Удалять их нельзя, так как это приведет к обрушению всего здания.

Чтобы усилить деревянное перекрытие, параллельно деревянным балкам устанавливаются металлические.

Сверху укладывается железобетонная стяжка по настилу из металлического профилированного листа. Эти работы должны выполняться по проекту ремонтно-строительной организацией, имеющей соответствующую лицензию.

При капитальном ремонте необходимо удалить грунт или строительный мусор, применявшийся ранее в качестве засыпки пустот в перекрытиях. Здесь могут встречаться загрязняющие воздух вещества - к примеру, угольный шлак или ртуть. После удаления засыпки пустоты в перекрытиях заполняются керамзитом или шумоизолирующей минеральной ватой.

Иногда в старых домах межкомнатная или межквартирная стена может быть выполнена в виде дощатой перегородки, оштукатуренной по дранке с двух сторон. Такая стена не только ненадежна, но еще и прекрасно пропускает звук. В данном случае лучше установить по стене деревянный или металлический каркас, обшитый гипсокартонными листами. В качестве звукоизоляции целесообразно использовать минеральную вату. Усиление стены можно осуществить кирпичной кладкой. Большей эффективности можно добиться путем монтажа на стенах решетки из металлического прутка диаметром 16 мм с ячейкой 150x150 мм. Прутья решетки заделываются в перекрытия либо в несущие кирпичные стены, в которых для этого устраиваются специальные отверстия. После установки решетки отверстия закрываются бетоном.

Ориентировочная стоимость ремонтных работ

По материалам сайта: http://www.vsedlyastroiki.ru