2) Как определяется площадь земельного участка, предоставляемого в аренду для эксплуатации капитальных объектов?

При оформлении права аренды на земельные участки под объектами капитального строительства очень часто возникает вопрос об определении площади участка, необходимого для эксплуатации данных объектов.

Вопрос определения площади земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимого имущества, является актуальным в большом числе ситуаций.

Для многих предпринимателей является очевидным, что при формировании земельного участка под объектами недвижимости, в состав такого участка должна быть включена как площадь «пятна застройки», так и незастроенная часть, необходимая для прохода посетителей, парковки автомобилей, технического обслуживания здания, разворота автотранспорта аварийных служб и пр.

В большинстве случаев площадь земельных участков, представлявшихся ранее под эксплуатацию зданий, строений и сооружений, существенно превышала площадь застройки. Именно в таких площадях земельные участки, как правило, предоставлялись в аренду.

Однако, в последнее время в г. Москве со стороны уполномоченных органов власти (в первую очередь, Департамента городского имущества города Москвы) наметилась тенденция к минимизации площади предоставляемых собственникам расположенных на таких участках объектов недвижимости путем уменьшения границ участков до «пятна застройки» здания либо с небольшим отступом от него.

Указанная практика затрагивает следующие случаи оформления земельно-правовых отношений:

  • первичную постановку земельного участка на кадастровый учет при его формировании;
  • осуществление раздела земельного участка, в частности в случае продажи части объектов недвижимости, ранее находившихся на общем земельном участке с другими объектами;
  • оформление нового договора аренды земельного участка по истечении ранее заключенного договора.

Вместе с тем, действия уполномоченных органов власти города Москвы по уменьшению площадей земельных участков до границ фундамента здания в значительном числе случаев являются необоснованными.


В соответствии с действующим законодательством предельные размеры земельных участков, предоставляемых под расположенные на них здания, строения и сооружения, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Местоположение границ земельного участка, формируемого под объектами недвижимого имущества, и, соответственно, его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Анализ указанных выше норм с учетом их правоприменительной практики, позволяют сделать следующие выводы:

  • если земельный участок занят объектами недвижимости, в отношении которых установлены нормы отвода земель, площадь формируемого земельного участка (независимо от площади самого объекта недвижимости) не может меньше минимума, установленного нормативами. В настоящее время нормативы отвода установлены не для всех видов деятельности. Например, нормы отвода установлены для предприятий дорожного сервиса, рыбного хозяйства и ряда других;
  • если в отношении кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок, принят проект межевания квартала, границы всех участков внутри квартала должны определяться в соответствии с ним без дополнительного обоснования. Вместе с тем, на практике органы власти г. Москвы, несмотря на наличие утвержденных ими же проектов межевания, требуют при оформлении права аренды дополнительного обоснования площади участков арендаторами;
  • при определении границ земельного участка должны в обязательном порядке учитываться утвержденные в установленном порядке нормативы проектирования. Наряду с прочим, данные нормативы регламентируют минимальные требования к зданиям (например, минимальное количество парковочных мест для торговых объектов или минимальные площади прилегающих к складским зданиям площадок, обеспечивающих движение и разворот грузовых транспортных средства). Учет нормативов проектирования при определении площади земельных участков соответствует положениям Земельного кодекса РФ, в силу которых не допускается образование земельных участков, приводящее к невозможности использования расположенных на таких участках объектов;
  • не допускается образование земельных участков, которое приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и возникновению иных обстоятельств, препятствующим рациональному использованию земель и объектов недвижимости.

Вместе с тем, на практике, когда между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и конкретным землепользователем возникает спор о конкретной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем капитальных объектов, данный вопрос в большинстве случаев может быть решен только в судебном порядке.

Согласно действующему процессуальному законодательству на государственный орган, принявший оспариваемое в суде решение (осуществивший оспариваемое действие/бездействие) возлагается обязанность доказать его. Иными словами, уполномоченный орган, указавший в отказе в предоставлении участка в аренду на чрезмерность его площади, теоретически должен обосновать в суде, почему (в том числе на основании каких правовых актов, нормативов, правил проектирования и пр.) площадь земельного участка, истребуемая землепользователем, является чрезмерной.

На практике, суды возлагают бремя доказывания соответствия площади земельного участка непосредственно на землепользователей. В соответствии с устойчивой судебной практикой именно землепользователь должно доказать, что для эксплуатации расположенных на участке объектов необходим участок именно данной площади. В этой связи, необходимо иметь в виду, что занятие в судебном процессе «пассивной» позиции («мы не должны доказывать соразмерность площади земельного участка, это Департамент городского имущества города Москвы должен доказать ее несоразмерность») с большой степенью вероятности может привести к отрицательному для землепользователя результату.

Активная позиция землепользователя в данных процессах может заключаться в применении двух «тактик» (либо их комбинации).

Во-первых, в городе Москве существуют специализированные органы (учреждения), в компетенции которых относится расчет площади земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимого имущества. Подобного рода расчеты осуществляются на основании установленных градостроительных норм и норм проектирования. Заключение о площади земельного участка, сделанное такими органами, с известной степенью вероятности может быть принято судом в качестве подтверждения площади участка, необходимой для эксплуатации капитальных объектов.

Во-вторых, вопросы, связанные с определением площади земельного участка, являются вопросами, требующими специальных познаний в сфере строительства и землепользования, которыми суд не обладает. В подобного рода ситуациях участник арбитражного процесса вправе ходатайствовать о назначении судебной экспертизы по вопросу определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости. Более того, наиболее правильным в рамках подготовки процесса будет представить суду заключение экспертной организации по данному вопросу, сделанное по заказу землепользователя. Представление такого заключения существенно повысит вероятность назначения судебной экспертизы по делу.

Выбирая любую из предложенных линий поведения, необходимо иметь в виду, что ни одно доказательство, включая заключение экспертизы либо уполномоченного государственного органа, не имеет для суда заранее установленной силы. В этой связи даже наличие положительного для землепользователя заключения экспертизы не гарантирует принятие судом решения в его пользу.

Тем не менее, активная позиция землепользователя в суде сможет способствовать принятию судом положительного решения.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

По материалам сайта: http://www.2m.ru