Рынок загородной недвижимости во Владивостоке внушает здоровый оптимизм – "Конкурент"

Приморский край уверенно встал на путь развития малоэтажного домостроения, пишет деловое издание

Владивосток, 20 октября, PrimaMedia. Основные показатели, характеризующие загородный рынок недвижимости во Владивостоке, внушают здоровый оптимизм. Если верить статистике, Приморский край уверенно встал на путь развития малоэтажного домостроения и решительно движется в этом направлении, пишет деловой еженедельник "Конкурент". РИА PrimaMedia публикует материал под заголовком "Дикое пригородное поле" без исправлений и сокращений.

Согласно официальным цифрам, только за девять месяцев текущего года на долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) пришлось 58% от всего введенного в крае жилья. То есть из 293,3 тыся кв. метров на коттеджи и таунхаусы приходится 170,9 тысяч кв. метров. Даже если при подсчетах статистику существенно "улучшили" постройки, легализованные в ходе "дачной амнистии", среди которых попадаются как небольшие хижины, так и роскошные усадьбы, погрешность эта вряд ли отразится на тенденции. Осознанное, а не вынужденное движение экономически активных групп в пригород Владивостока стало реальностью.

В чем причины? По мнению экспертов, миграционный поток за город делится на три группы. Во-первых, это "программные переселенцы", получающие субсидии, подъемные средства или льготное кредитование на покупку жилья. Например, молодым и многодетным семьям. Во-вторых, "беглецы", которые, по формулировке специалистов, живут "не своей жизнью, а жизнью, навязанной обществом". И в-третьих, искатели качественной жизни из числа тех, кто может себе ее позволить.

Директор НП СРО "Альянс строительства Приморья " Сергей Федоренко. "Как по Владивостоку, так и по России значительно выросло число молодых семей, мигрирующих за город. Если, к примеру, в 2000-е годы в частные дома переселялось 10% жителей, то сейчас 60%. С чем это связано? Если говорить о Приморье, есть, конечно, влияние программы, которую сегодня губернатор приводит в жизнь. Но, как мне кажется, это связано еще и с тем, что жители города стали больше внимания уделять экологии и своему здоровью, обращать внимание на высокую загазованность и пищу с консервантами. Если из бытовых причин, то это чаще всего шумные соседи и проблемы с автопарковками. Также играет роль и более высокий статус жителя своего дома по сравнению с жителем городской квартиры.

Многие понимают, что большая часть жилого фонда в городах?—?это здания, построенные в советское время, срок службы которых подходит к концу и от которых надо избавляться. Количество аварий этих домах через 10–20 лет будет возрастать в геометрической прогрессии.

Что касается экономии, то она оправданна, поскольку построить новый дом сегодня дешевле, чем купить квартиру. Потому что цены на городскую недвижимость сегодня высоки. 5–7 млн стоят 50 кв. метров жилья в старых домах с отделкой или в новых домах, но без отделки (а это еще 1–2 млн). И другое дело?—?свой загородный дом, к примеру, площадью 100 кв. метров, который стоит с отделкой около 4 млн рублей. Да, это без земли. Но у части населения земля есть, другая часть получает ее бесплатно по разным программам".


Разбитые иллюзии

Однако в малоэтажном строительстве действуют объективно обусловленные негативные факторы. На "вспомогательных" направлениях?—?свои "засады", которые препятствуют тому, чтобы какое-то из них вытягивало рынок в целом. Все это вместе взятое может привести к "навесу" незавершенных объектов.

Архитектор, директор ООО "Тектон-плюс" Иосиф Эйдис. "Люди питают много радужных иллюзий в отношении выделенной государством земли. Бесплатно выделенная земля?—?еще не гарантия того, что вы построите тот дом, который будет вас устраивать. Согласитесь, дом без коммунальных удобств, без водоснабжения, канализации, отопления сегодня мало кого устроит. Многие начинают строительство дома и сталкиваются с тем, что им либо приходится все доделывать своими руками, что не каждому под силу, либо с невозможностью закончить начатое.

Помимо самого дома людям для жизни нужна инфраструктура, в том числе подъездные пути, элементарное благоустройство, детские учреждения, центры обслуживания, места приложения труда. И это должно решаться комплексно, с тщательно проработанными проектами застройки, а не отдаваться на откуп самим застройщикам. К примеру, для территории, которую хотят раздать молодым семьям неподалеку от "Фетисов Арены", характерны сверхнормативные уклоны, и, по идее, на этой местности строительство индивидуальных домов весьма проблематично. Чтобы построить на тех уклонах дом, нужно подрезать плодородный слой, а такое изменение рельефа ведет к эрозии почвы, оползням. В общем, в вопросе развития индивидуального строительства больше проблем, чем конкретных действий".

Архитектор, директор ООО "М-АРК" Станислав Стерликов. "Если уж молодая семья решила взять под строительство у государства участок, то, на мой взгляд, самый правильный выход для нее?—?продать его и купить жилье.

Я считаю, что человек в возрасте от 25 до 35 лет не должен тратить силы и энергию на строительство своего домика?—?у нас в стране достаточно задач и проблем, где требуется участие продуктивных людей с незатуманенными мозгами. Что касается многодетных семей, то в России это, как правило, семьи с небольшим доходом в расчете на одного ее члена. И начинать строительство дома для такой семьи, еще и на необустроенном участке,?—?дело крайне рискованное.

Как правило, начав на нем строительство дома, люди просто загоняют себя в кабалу. В реальности это выходит намного дольше и дороже, чем кажется на первый взгляд, и я опасаюсь, что результат может оказаться противоположным тому, который ожидается. Как мне кажется, если уж предлагать многодетным семьям площади под застройку, то необходимо предусматривать экономические решения реализации этого проекта, например, целевые беспроцентные займы".

Непредсказуемые статьи расходов

По оценкам экспертов, непосредственно на строительно-монтажные работы приходится лишь до 50% от стоимости дома. Так что "сам по себе дом" площадью 100 метров в пригороде Владивостока может стоить не более 3–4 млн руб. Тогда откуда же берутся цены, напрочь отсекающие даже средний класс от переезда за город?

Директор компании "Восток-лес" Иван Шепета. "С условием, что земля уже куплена, на строительство небольшого дома из клееного бруса приблизительно на 100–110 кв. метров достаточно и 5 млн рублей. Стоимость может варьироваться в зависимости от используемых материалов для отделки, кроме того, имеет значение, положите вы на пол паркет или просто доски.

Конечно, распространены случаи, когда строители нагло обманывают, предлагая заказчику работу за 5 млн рублей, а в процессе выясняется, что цена выше на 2–3 млн.

Причем строительная компания преподносит это все очень аккуратно. А людям уже некуда деваться, они продолжают строительство, берут кредиты, расплачиваясь постепенно".

Директор ООО "Строй-снаб" Ярослав Ярмоленко. "Коттедж вполне можно построить и за 5–6 млн рублей. Но цена может быть выше и варьироваться по разным причинам: удаленность дома от сетей, дорог, возможность сделать канализацию. Если брать это все в учет, то нужно рассчитывать где-то на 10–12 млн рублей. Себестоимость строительства некоего среднего коттеджа рассчитать довольно сложно. Будет ли каркас монолитным, или это каркас, выполненный по современным технологиям, или из клееного бруса. Стоимость зависит и от отделочных материалов, и от того, установим мы ванну-джакузи или довольно простой санузел.

Стоимость подключения к сетям может быть очень различной. Одно дело, если это совсем необустроенная земля, и другое?—?если ты покупаешь участок в сформировавшемся коттеджном поселке.

Почему стоимость выходит выше, чем оговаривается изначально? Ситуации бывают разные. Зачастую заказчик начинает строить с одним видением, а в процессе ему хочется лучших условий. Человек ведь строит, исходя из того, что потом дом надо будет эксплуатировать и обслуживать. И он понимает, что лучше сразу заплатить дороже, чем потом все время что-то ремонтировать и доделывать. Однако бывает так, что строители неправильно что-то подсчитывают либо происходит удорожание каких-то материалов, как это произошло в связи с изменениями курса доллара.

Неправильные подсчеты и недочеты могут быть связаны просто с непрофессионализмом строителей. Тут выход один?—?планирование, как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика. Надо быть внимательными при выборе строительной компании. Я бы рекомендовал в договорах прописывать все: возможно ли удорожание, в каком объеме цена строительства может возрасти".

ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:

По материалам сайта: http://primamedia.ru