Квартплата: откуда что берется

Квартплата — платежи, начисляемые

за содержание и ремонт жилья или социальный найм, а также коммунальные услуги . Величина квартплаты зависит от установленных тарифов

на «коммуналку», общей площади квартиры и количества проживающих в ней жильцов, площади помещений, относящихся к общему имуществу

в многоквартирном доме, наличия-отсутствия счетчиков и прочих нюансов.

Вступившее в силу с сентября 2012 года постановление правительства РФ №354 пересмотрело принципы начисления квартплаты. Принятый документ, а также обилие изданных уже местными властями различных постановлений посеяло путаницу даже среди многих представителей управляющих компаний и ТСЖ, не говоря уж об обычных потребителях.

Надо думать, предшествующие события — только цветочки, ягодки мы пожнем позже. В связи с этим мы решили рассказать, как должна начисляться квартплата с 1 сентября 2012 года.

I. Квартплата — главные изменения с сентября


2012 года

? В ходе начисления квартплаты каждая из коммунальных услуг разделяется на два вида:

за поквартирное потребление и на нужды дома.

? Жильцы, имеющие счетчики, должны компенсировать квартплатой разницу энергоресурса между коллективным и поквартирным счетчиками пропорционально площади своего жилья в общей площади многоквартирного дома, а не пропорционально объемам коммунальных услуг, потребляемых своей квартирой.

? В квартплату жильцов, не имеющих поквартирных счетчиков, а также жильцов, не имеющих ни коллективного, ни поквартирного узлов учета, теперь все равно будут вноситься платежи за коммунальный ресурс, расходуемый на нужды дома . Для них разработаны соответствующие нормативы потребления коммунальных услуг.

? В квартплату собственников, не проживающих в своей квартире и не потребляющих коммунальные услуги, теперь также должны вноситься платежи за энергоресурсы, расходуемые на нужды дома.

? При начислении квартплаты платежи за централизованную тепловую энергию должны вноситься по фактически потребляемым объемам, или в течение отопительного сезона,

а не в течение 12 месяцев — независимо от наличия-отсутствия в доме приборов учета. Вместе с тем в Ростовской области такой принцип начисления платежей за тепло будет осуществляться с 1 января 2015 года (подробности см. ниже).

II. Новые принципы начисления квартплаты

1. Оплата централизованного отопления до 2015 года

10 сентября 2012 года губернатор Ростовской области Василий Голубев, воспользовавшись полномочиями, предоставленными правительством РФ регионам, подписал постановление №878, в соответствии с которым на Дону в 2012-14 годах сохранится прежний порядок расчета оплаты отопления по постановлению правительства РФ №307.

ПП РФ №307 предусматривает равномерное ежемесячное внесение платежей из расчета 1/12 — как в домах, оснащенных коллективными счетчиками, так и жилье, где они отсутствуют.

По итогам года в домах с узлами учета должна производиться корректировка платежей с учетом фактических показаний.

При расчете квартплаты по-прежнему используются следующие формулы:

Формула №1: платеж = T х Sкв. х N,

где T — тариф на тепловую энергию (на 1 кв. метр);

S кв . — общая площадь квартиры; N — предусмотренный при начислении квартплаты норматив потребления коммунальных услуг, действующий до вступления в силу постановления правительства РФ №354. По Ростовской области он составляет

0,015 гигакалории в месяц.

Формула №2: платеж = Sкв. х Vпотр. х T,

где S кв . — общая площадь квартиры;

V потр . — среднемесячный объем потребления за прошлый год в расчете на 1 кв. метр жилья от общего объема тепла, потребленного всем зданием, включая места общего пользования;

T — тариф на тепловую энергию.

Если в доме отсутствует коллективный узел учета на тепловую энергию, расчет квартплаты осуществляется, соответственно, по формуле №1; если оборудование установлено,

но ни в одной квартире (офисе, магазине и прочих нежилых помещениях) нет индивидуального счетчика, — по формуле №2. Одновременно формула №2 применяется при начислении квартплаты жильцам, имеющим и коллективный, и поквартирный счетчики.

В домах со «смешанными» квартирами: в одних есть индивидуальные приборы учета,

в других — нет, при этом коллективный узел учета имеется, жильцам, не имеющим индивидуального счета, начисления квартплаты производятся по формуле №1, владельцам счетчиков — по формуле №2.

При этом «нормативщики» по-прежнему не должны покрывать квартплатой энергоресурс, уходящий на нужды дома до 2015 года. При начислении квартплаты все остальные коммунальные услуги будут рассчитываться по-новому.

2. Поквартирное потребление газа

При отсутствии счетчика в доме с автономным отоплением, производимым в самой квартире, равно как и горячим водоснабжением, производимым в квартире, в ходе расчета квартплаты придется воспользоваться следующей формулой:

S кв. площадь квартиры;

N тепло норматив для обогрева жилья;

L — численность жильцов;

N еда норматив на приготовление еды;

N вода норматив на приготовление горячей воды;

Т — тариф.

Если теплоснабжение и ГВС поступают централизованно, соответственно, квартплату следует считать по упрощенному варианту:

где L — люди, проживающие в квартире;

N еда — норматив потребления газа, установленный на приготовление пищи;

Т — тариф.

Как мы видим, платить за голубое топливо, сжигаемое в ходе приготовления еды, придется и проживающим в квартире младенцам, хотя спички — детям не игрушка.

При наличии индивидуального счетчика в ходе начисления квартплаты платеж за газ рассчитывается так же, как и для холодной/горячей воды и отопления:

P сч. х T, где P сч . показания счетчика, Т тариф (п. 42 постановления №354).

3. Поквартирное потребление холодной/горячей воды, электроснабжение

? При отсутствии индивидуального счетчика платеж = L х N х T, где L — люди, зарегистрированные в квартире, N — норматив потребления коммунальной услуги, Т – тариф(п. 42 постановления №354).

? При наличии индивидуального счетчика платеж за поквартирное потребление = P сч. х T, где P сч. — показания счетчика, Т – тариф (п. 42 постановления №354).

4. Оплата поквартирного канализования

При расчете квартплаты за услуги централизованного канализования в случае отсутствия поквартирного счетчика на сточные воды (таковые тоже имеются), берутся показания поквартирных счетчиков израсходованной холодной и горячей воды (п. 42 постановления №354). Логика законодателей ясна: сколько воды пришло в квартиру, столько же из нее и вытечет. В этом случае формула применяется та же, что и при расчете объемов потребляемых квартирой холодной и горячей воды, а также электроэнергии: P сч. х T, где P сч. — показания счетчика, Т — тариф.

При отсутствии одного или всех поквартирных приборов на холодную и горячую воду

при расчете квартплаты применяется формула: платеж = L х N х T, где L — люди, зарегистрированные в квартире, N — норматив поквартирного потребления, Т — тариф.

III. Начисление квартплаты на нужды дома

1. Общая ситуация

Нужды дома — главное «изобретение» при начислении квартплаты, которое придется пережить гражданам, ранее не оплачивающим «коммуналку» по показаниям счетчиков. Логика законодателей в том, что для эксплуатации дома также требуются коммунальные ресурсы, — чтобы освещать тот же подъезд, мыть полы в местах общего пользования, поливать придомовую территорию.

Они тратятся для функционирования всего здания в целом, а не отдельно взятой квартиры, поэтому должны быть заложены в квартплате пропорционально площади жилья в общей площади дома. По аналогичному принципу рассчитывается и содержание жилья.

Новые правила предоставления коммунальных услуг исходят из того тезиса, что компенсировать «нужды дома» должны как владельцы счетчиков, так и «нормативщики»,

в том числе собственники недвижимости, которые в доме в принципе не проживают (живешь не живешь, а объект надо поддерживать в достойном состоянии).

Наличие коллективного и поквартирного счетчика при расчете квартплаты помогает определить объемы израсходованного в местах общего пользования энергоресурса. А далее с помощью формул он распределяется между жильцами квартир — исходя из их площади.

2. Расчет поквартирных платежей на нужды дома

В домах, как не имеющих коллективного счетчика, так и имеющих коллективный счетчик, платеж за коммунальную услугу, уходящую на общие нужды, рассчитывается по формуле:

где V дома — объем ресурса, израсходованный данной квартирой на нужды дома;

Т — тариф.

Подчеркиваем: V дома — энергоресурс, который потреблен данной квартирой именно в местах общего пользования, но никоим образом не внутри самой квартиры. Как мы видим, в целом формула проста. Но рано радоваться, загвоздка с начисляемой квартплатой заключается в расчете объема ресурса, потраченного на нужды дома (то есть значения V дома для каждой отдельно взятой квартиры).

Проблема в том, что зачастую одни коммунальные ресурсы в доме используются для производства других коммунальных ресурсов (например, газ, электричество и холодная вода — для производства горячей воды и тепловой энергии). При этом, допустим, на одни ресурсы счетчики имеются, а на другие нет, в одних квартирах есть индивидуальные узлы учета, в других — отсутствуют. Вот тут-то при расчете квартплаты голова идет кругом.

При этом наши законодатели, похоже, специально решили нас заставить при расчете квартплаты квадратное катить, а круглое — носить. Им следовало разработать формулу, позволяющую сначала рассчитать величину общедомового ресурса, приходящуюся на 1 квадратный метр квартиры (в каждой квартире данного дома она должна быть одинаковой!), после чего мы бы преспокойно считали квартплату, умножая полученную величину на площадь каждого жилья и на тариф. Вместо этого управдомов заставляют считать V дома для каждой квартиры.

3. Расчет поквартирного объема энергоресурса, потребленного на нужды дома

В домах, не имеющих коллективных счетчиков

где N дома — норматив потребления коммунального ресурса, установленный на нужды дома (на 1 кв. метр);

S общ. — площадь помещений общего имущества собственников (чердаки, подвалы, подъезды, лифтерские и пр.);

S квартиры — площадь квартиры, где считается квартплата;

S соседей — площадь квартир и нежилых помещений дома, не пребывающих

в коллективной собственности.

В домах, имеющих коллективный счетчик

Холодная вода:

Vдома = (V д – ?V неж. – ?V жил.н. – ?V жил.п. – ?V гв – ?V кр ) х S i /S об.,

где V д — объем холодной воды, потребленный всем домом (то есть показания коллективного счетчика);

?V неж. — объем холодной воды, потребленный всеми нежилыми помещениями;

?V жил.н — объем холодной воды, потребленный квартирами, не оснащенными индивидуальным прибором учета;

?V жил.п. — объем холодной воды, потребленный квартирами, оснащенными индивидуальным прибором учета холодной воды;

?V гв — объем (количество) горячей воды (в случае самостоятельного производства горячей воды непосредственно в доме (при отсутствии централизованного горячего водоснабжения);

?V кр — определенный в соответствии с пунктом 54 Правил объем холодной воды, использованный исполнителем при производстве коммунальной услуги по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения);

Si — общая площадь квартиры в многоквартирном доме;

S об — общая площадь всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений

в многоквартирном доме.

Г орячая вода, газ, канализация и электроэнергия:

Vдома = (V д – ?V неж. – ?V жил.н. – ?V жил.п. – ?V кр ) х S i /S об.,

где V д — объем ресурса, потребленный всем домом (показания коллективного счетчика);

?V неж. — объем коммунального ресурса, потребленный нежилыми помещениями;

?V жил.н. — объем коммунального ресурса, потребленный квартирами без счетчиков;

?V жил.п. — объем коммунального ресурса, потребленный квартирами со счетчиками;

?V кр — объем соответствующего вида коммунального ресурса (электрическая энергия, газ), использованный для производства внутри дома отопления и (или) горячего водоснабжения (при отсутствии централизованного теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения), который кроме этого также был использован исполнителем в целях предоставления потребителям коммунальной услуги по электроснабжению и (или) газоснабжению;

Si — общая площадь квартиры;

S об — общая площадь квартир и нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу собственников жилья.

IV. Начисление квартплаты за жилищные услуги

Вступившие в силу новые правила предоставления коммунальных услуг гражданам никак

не повлияли на принципы расчета стоимости жилищных услуг в ходе начисления квартплаты. Вместе с тем, за несколько прошедших лет федеральными властями был принят ряд других законов и документов, о чем помянуть тоже весьма актуально.

1. Оплата содержания жилья

? Если ранее собственниками жилья избрана форма управления многоквартирным домом , они устанавливают тариф на содерремжил самостоятельно. Об этом гласит пункт 17 постановления правительства РФ №491: «Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования».

? В случае управления домом управляющей компанией тариф утверждает общее собрание собственников (п. 32 постановления №491) на срок от 1 года.

? При наличии в доме ТСЖ или ЖСК (п. 33 постановления №491) данная величина утверждается правлением товарищества или жилищно-строительного кооператива.

? При непосредственном управлении — устанавливается «сам собою» на основании договоров, заключенных между жильцами и подрядными организациями (п. 32).

Отметим: данная величина в составе квартплаты не должна браться произвольно, собственники обязаны исполнять ряд требований по содержанию жилья, предъявляемых государством. Перечень обязательных работ и услуг, выполняемых в многоквартирном доме, мы изложили в статье « Обязанности управляющей компании». При этом жильцы правомочны предусмотреть для себя и различные дополнительные услуги (вплоть до вооруженной охраны в подъезде или чинно разгуливающих по двору гувернанток с детьми).

Устанавливаемый властями муниципальный тариф на содержание жилья является фикцией, поскольку себестоимость работ в каждом отдельном доме индивидуальна. Более того, эта величина квартплаты окажется индивидуальной у каждой отдельно взятой организации применительно к одному и тому же дому (если, конечно, вести речь о честной работе без обманов и приписок). Поскольку, например, в ходе того же вывоза мусора одна фирма найдет возможность использовать собственную спецтехнику, другая — возьмет ее в аренду, третья — наймет стороннего подрядчика.

Если же в доме остались неприватизированные квартиры и при начислении квартплаты тариф на содержание дома оказался выше муниципального, существующую разницу должны компенсировать городские власти из бюджета. В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РФ, «…если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления многоквартирным домом , оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном

с управляющей организацией порядке».

Если же собственники, ранее выбравшие форму управления домом, не установили тариф на общем собрании (ситуация, характерная для большинства случаев), в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса РФ, «… такой размер платы устанавливается органом местного самоуправления». В домах, не выбравших форму управления МКД, в соответствии с п. 34 постановления правительства РФ №491, размер платы также устанавливается органом местного самоуправления (т. е. муниципальный).

При этом управляющая организация обязана эксплуатировать жилье в соответствии с требованиями законодательства. Отсутствие в бюджете дома денежных средств на эти цели, равно как и отсутствие заключенного с собственниками договора управления МКД не может служить основанием для несоблюдения федеральных законов.

Интересно, что управляющая компания также может попытаться оспорить утвержденный

в многоквартирном доме, повысив квартплату для собственников жилья, в том числе — и для властей. Для этого необходимо обосновать смету и обратиться с соответствующим письмом

в органы местной власти с просьбой установить в доме распорядительным актом персональный размер квартплаты

В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ, «плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества

в соответствии с требованиями законодательства».

3. Оплата текущего ремонта

В некоторых случаях тариф на «содерремжил» в квитанциях за квартплату разбивается на две графы: содержание жилья (под которым подразумеваются организационные работы, обеспечение квартир коммунальными услугами, устранение аварий в ЖКХ или аварийный ремонт) и текущий ремонт, связанный с работами по устранению «накопленных» зданием дефектов. На такие меры целесообразно пойти в частности, если у дома образовалось множество дефектов. В соответствии со статьей 44 Федерального закона №123, решение

о текущем ремонте должно быть принято как минимум половиной голосов собственников.

3. Оплата капитального ремонта

Как гласит 44 статья Федерального закона №123, решение о капитальном ремонте должно быть принято 2/3 голосами собственников. При этом любой дом может годами собирать деньги на капитальный ремонт, включив соответствующую строку в квартплату. Обязательное вхождение в различные государственные или муниципальные программы для производства капремонта не обязательно, все зависит от волеизъявления большинства собственников.

4. Оплата установки коллективного счетчика

Как правило, эта услуга включается в квартплату отдельной строкой, хотя может выполняться и в рамках содержания и ремонта жилья, – если ее предоставляет ТСЖ или управляющая компания. В соответствии с принятым Законом об энергосбережении, После 1 июля 2012 года ресурсоснабжающие организации обязаны устанавливать счетчики принудительно.

Вместе с тем монополисты должны предоставлять пятилетний кредит на эту услугу либо кредит на меньший срок (закладывая его погашение в квартплату), если собственники испытывают такую потребность. Причем начисляемые годовые проценты не могут превышать ставки рефинансирования Центробанка.

В действительности процесс обещает продвигаться с большим скрипом. Во-первых, оборудование не выгодно самим монополистам: после его установки многие жильцы начнут экономить квартплату за счет сокращения потребления ресурсов.

Во-вторых, у большинства ресурсников собственных средств нет, а с точки зрения банков

(у которых можно было бы занять деньги, после чего кредитовать ими жильцов, погашая долг банкам за счет возросшей квартплаты) монополисты считаются дурными заемщиками.

К тому же, как мы отмечали, законодательство не велит «перегружать» квартплату обилием годовых процентов, между тем деньги, занятые другому лицу, которые ты занял у третьего лица, по идее не могут быть «дешевыми».

По материалам сайта: http://promjils.ru