Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры – ответственное и рисковое занятие, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете полностью доверять. В подавляющем большинстве случаев без квалифицированного риэлтора просто не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также ее правовая проверка на безопасность совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия при оформлении покупки квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории – истории квартиры и всех ее правообладателей, которые только имелись за все время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца  на алкоголизм, наркоманию, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, – если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут устроить судебные разбирательства, оспаривая сделку как ничтожную, и т.д;
    • приобретения прав на недвижимость по наследству. включающий выяснение срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и проверку юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • приобретения прав на недвижимость по решению суда. когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию – здесь важно знать, может ли данное судебное решение быть отменено после его обжалования в вышестоящих инстанциях, кроме того, не подделано ли оно;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости. нет ли между собственниками острых конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • приобретения прав на недвижимость по договору дарения. прикрывающему договор купли-продажи, при котором новый собственник покупает квартиру у продавца, но юридически получает ее безвозмездно – в случае успешного оспаривания договора дарения в суде бывшим правообладателем, новый собственник лишается и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры. права которых защищены российским законодательством, – проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, собственниками которой также являются дети, ведется через запрос в органы опеки и попечительства, которые должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами. которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом – важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости :
    • информации о прошедших и возможных будущих: капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (БТИ, ФСРКиК, паспортный стол);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель также может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку по продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя и представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать за день до подписания договора купли-продажи.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному юристу.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:


  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества  – адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение – определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене. включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) цену передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте, или в рублях и валюте одновременно, указана за весь объект или за квадратный метр, – регулируются статьями 555 и 317 ГК РФ.

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • Свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • Нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства – ипотека, оплата жилищным сертификатом, «материнским капиталом» или субсидией, – то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выдаваемые в том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, то должна подтверждаться распиской в получении денег.

Заключение сделки нужно проводить в присутствии нотариуса, чтобы тот внимательно проверил все реквизиты сторон и комплект необходимых для заключения договора купли-продажи недвижимости документов.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии) и в присутствии представителя Федеральной службы государственной регистрации подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно составляет от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки, которое в среднем составляет 3% от цены договора купли-продажи, при этом характерно, что около 1% тратится риэлторами на проведение полноценной правовой проверки объекта недвижимости.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Оформление покупки квартиры. Необходимые документы и порядок оформления сделки

По­ку­пая не­дви­жи­мость луч­ше по­ла­гать­ся на про­фес­си­о­на­лов, ина­че про­це­ду­ра по­куп­ки жилья от­ни­мет у вас мно­го вре­ме­ни, кро­ме то­го, вы не смо­же­те са­мос­то­я­тель­но пол­но­цен­но оце­нить все рис­ки, свя­зан­ные со сдел­кой, и не бу­де­те ис­пы­ты­вать ощу­ще­ния уве­рен­нос­ти в том, что про­цесс за­клю­че­ния до­го­во­ра куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры идет по всем пра­ви­лам.

По материалам сайта: http://zsosed.ru