Добро пожаловать в Прайд

Классификация жилых домов

В объявлениях о продаже недвижимости риелторы обычно не скупятся на красочные описания. Однако часто эти сведения — маркетинговый ход. Для потребителя гораздо важнее информация техническая: вид, тип и конструктивные особенности помещения и здания в целом.

Классификаций домов (и квартир в них) по какому-либо признаку можно насчитать множество. Но ни одна из этих классификаций не отражает реального качества квартиры. Дом дореволюционной постройки не обязательно окажется ветхим помещением, а новостройка — требующей тотального ремонта коробкой.

Для владельца недвижимости, собирающегося превратить ее в квартиру своей мечты, главными характеристиками служат материал дома и способ, которым он возведен. От этого зависит, насколько большое вмешательство потребуется при проведении ремонтных и перепланировочных работ, и более того — насколько такое вмешательство вообще возможно.

По материалу и технологии создания несущих конструкций все дома (особенно это касается современных построек) принято разделять на три группы:

- кирпичные,

- монолитные и монолитно-кирпичные,


- сборно-железобетонные (блочные и панельные).

Кирпичные дома

Кирпичные дома встречаются как на вторичном рынке, так и среди новостроек. Этот материал считается наиболее экологически чистым и хорошо сохраняющим тепло. Дома из него традиционно более престижны, чем из ж/б панелей. К тому же возведение стен из таких небольших элементов, как кирпичи, открывает широкие возможности для создания индивидуальных архитектурных решений дома.

Старые кирпичные дома — это дореволюционная застройка, особенно в центре Москвы, а также так называемые «сталинки». Несомненные достоинства домов дореволюционного периода — высокие потолки, просторные квартиры, нестандартная планировка. Иногда это вообще штучные помещения, особенно в исторических зданиях. К недостаткам подобного жилья можно отнести встречающиеся в них деревянные перекрытия, как правило, несколько проведенных реконструкций, а нередко и наличие перегородок от бывших коммунальных квартир. Неприятными сюрпризами для владельца могут стать ветхие перекрытия, прогнившие трубы, нестандартные окна и двери, ликвидированные вентиляционные каналы.

«Сталинские» дома (30-60-е годы XX века) — довольно широкое понятие. К ним относят и небольшие «имперские» здания в центре, и многоквартирные постройки «советского ампира», и 3-9-этажные массовые дома, в которых высокие потолки, но преобладают коммуналки с одной кухней и ванной. В некоторых домах из кирпича сложены только внешние стены, а перекрытия деревянные или из ж/б. Конструктивные особенности зданий также весьма разнообразны. В «элитных» домах, построенных для партработников, обыкновенно просторные квартиры с большими окнами и подсобными помещениями — это плюс. Но есть и минус: за 50-60 лет с момента постройки обветшали коммуникации, и заменой труб в одной квартире всех проблем уже не решить. В бывшей коммуналке узким местом могут оказаться старая электропроводка, рассчитанная на 1,5 кВт, и практически полное отсутствие звукоизоляции. Однако в силу массовости таких домов уже существуют отработанные методы их реставрации и перепланировок.

Кирпичные дома 1970-1980-х годов — одноподъездные башни: Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха. Толщина внешних кирпичных стен в них составляет более 1,5 м, высота потолков — 2,7 м. Перекрытия и внутренние стены возводятся из гипсо-бетонных панелей (200 и 80 мм соответственно); перекрытия могут состоять и из многопустотных ж/б панелей в 220 мм. Квартиры — 1-, 2- и 3-комнатные, различных планировок и большого метража.

Кирпичное строительство сегодня — весьма затратный способ по сравнению с панельным или монолитным. Поэтому в Москве многоэтажные кирпичные жилые дома в последние годы не строятся.

Сборно-железобетонные дома (блочные и панельные)

Первым продуктом индустриального домостроения считаются знаменитые пятиэтажки 1960-х годов. По современным меркам это весьма некачественное жилье, малогабаритное и неудобное. К тому же такие дома были рассчитаны всего на 30 лет эксплуатации, но стоят и поныне. Тем не менее, проблему острейшего дефицита жилья они когда-то решили. С развитием отрасли, в конце 1970-х — начале 1980-х гг. московские районы начали массово застраиваться многоэтажными домами, которые, как конструктор, собирались на строительной площадке из готовых заводских элементов.

Наружные стены блочных домов монтируются из шлакобетонных или керамзитобетонных блоков высотой в пол-этажа, скрепленных между собой цементным раствором. Перекрытия представляют собой в основном облегченные многопустотные железобетонные плиты; межкомнатные перегородки могут быть как блочными, так и гипсобетонными. К блочным относятся такие массовые серии домов, как И(209)А, И(499)А, И(522)А, 11-68-02, 11-68-03. В этих многосекционных домах от 9 до 17 этажей квартиры одно-, двух- и трехкомнатные.

Среди достоинств блочных домов можно назвать быстроту и относительную дешевизну строительства. К тому же блоки обладают так называемой самоустойчивостью, то есть не требуют дополнительного каркаса. А недостатки заключаются в первую очередь в невозможности варьировать габариты квартир. Планировочные решения и высота потолков (в среднем 2,65 м) в таких домах определяются габаритами плит перекрытий, которые обычно опираются на три несущие стены — две наружные и внутреннюю. Длина квартиры кратна размерам плиты перекрытия, а ширина равна одной или двум ее длинам. Сегодня блочная технология считается морально устаревшей и при строительстве многоквартирных домов почти не применяется. Но на вторичном рынке жилья квартиры, расположенные в таких домах, по-прежнему популярны. Конструктивные элементы панельных домов — отдельные панели — производятся из железобетона или облегченного бетона на стальной арматуре. Несущие стены состоят из панелей высотой в этаж, перекрытия — из железобетонных панелей, габариты которых определяют размеры комнат. Для обеспечения устойчивости конструкции панели соединяют друг с другом при помощи металлических креплений; стержни жесткости здания проходят через сантехнические помещения или лифтовые шахты. Стеновые панели в основном несущие — на них опираются плиты перекрытий. Возможен также вариант несущего каркаса и навесных внешних панелей.

Панели для наружных стен трехслойные — железобетон (или керамзитобетон), утеплитель, бетон. В качестве утеплителя используются минеральная вата, пенополистирол и др. Толщина трехслойных панелей составляет 140-350 мм (в домах серии «Бекерон» — 400-500 мм). Для некоторых серий домов (например, П-44Т) в качестве дополнительной тепло- и звукоизоляции используется металлизированная пленка. Более современный вариант — сэндвич-панели (ж/б, трехслойные, обшитые сверху антикоррозийным покрытием). Для заделки стыков применяются современные силиконовые герметики, а наружные поверхности облицовываются декоративным кирпичом, плиткой или минеральной крошкой. Несущие стены также железобетонные (толщина 140-180 мм), в один слой, а перегородки (их толщина составляет 80 мм) могут быть гипсобетонными, кирпичными, из пеноблоков и других материалов. Выпускаются железобетонные панели для стен самого разного размера. Стандартные панели можно монтировать по-разному, и планировочные решения квартир даже в рамках одной и той же серии могут не совпадать с теми, что заложены в проектном плане, Панельное домостроение позволяет возводить многоэтажные дома (до 24 этажей), с одно-, двух-, трех- и четырехкомнатными квартирами довольно разнообразной планировки. Панельные дома одни из наиболее быстровозводимых (современные серии строятся со скоростью один этаж за три дня). Использование стандартных конструкций и высокая скорость сооружения значительно удешевляют строительство таких домов в целом, а значит, снижается стоимость конкретных квартир. Недостатки квартир в панельных домах — следствие скоростного строительства: неточно пригнанные стыки между панелями (проще говоря, дыры в углах комнат и внешних стенах), кривизна стен, плохая звукоизоляция. Кроме того, в панельных домах сложно осуществлять перепланировку квартир (это связано с привязкой жесткости конструкции таких домов к несущим стенам и размерами плит перекрытий).

Наиболее распространенные серии панельных домов постройки конца 1960-х — 1980-х годов: П-3, П-4, П-30, П-41, П-42, П-43, П-44, П-46, П-47, П-55. С начала 1990-х появились усовершенствованные модификации — П-44Т, П-46М, П-55М, П-111, КОПЭ. Среди современных серий наиболее массовыми являются КОПЭ-М «Парус», И-155, П-44ТМ, П-111М.

Монолитные и монолитно-кирпичные дома

Конструктивные элементы монолитно-каркасного дома рождаются прямо на строительной площадке. В специальные формы (опалубки) с каркасом из металлической арматуры заливается бетон. Когда он застывает, опалубку либо снимают, либо, если по проекту она является частью конструкции дома, оставляют. Монолитным способом может возводиться как дом целиком, так и только его несущие конструкции. В последнем случае внешние стены или перегородки выполняются из кирпича (монолитно-кирпичные дома) или пеноблоков. Внешние стены трехслойные (бетон — утеплитель — бетон), а в монолитно-кирпичных они выполняются из кирпича или пенобетонных блоков с дополнительным наружным утеплением и навесным вентилируемым фасадом. Внутренние стены и перегородки могут быть бетонными, но чаще их возводят из кирпича или пенобетонных блоков. Основное преимущество монолитных домов — возможность создавать помещения любой планировки, в том числе обширные жилые пространства без перегородок. К тому же монолитные конструкции практически не имеют швов в стыках, а значит, и щелей на месте неплотно прилегающих плит. В таких домах зимой теплее, а летом прохладнее, чем в панельных. Еще одна важная «мелочь»: по мере естественного оседания грунта в первые годы существования монолитного дома его стены не перекашиваются и не трескаются, как это бывает с панельными зданиями. Есть у монолита и минусы: для возведения стен на месте нужно очень тщательно соблюдать температурные и влажностные требования — от этого зависит время затвердевания бетона и прочность будущей конструкции. Подводные камни в виде пустот в стенах и крошащейся поверхности особенно часто встречаются в монолитных домах, которые возводились зимой, при низких температурах. К тому же монолитные внутренние стены и перегородки делают практически невозможной дальнейшую перепланировку. Именно поэтому наибольшее распространение получили монолитно-кирпичные дома.

Типовые монолитные проекты — это высотки в Жулебине («Главболгарстрой», 1990-е годы постройки), «Юникон». Наиболее известный проект монолитно-кирпичного дома — башня «Колос».

По материалам сайта: http://pride-tlt.ucoz.ru