О поправках на корректировки

Анна Бебнева, Оксана Тевелева

О поправках на корректировки

- Какую цену назначать на дом?

- Назначай 10 млн. Я соседний дом на прошлой неделе продала за 9 млн, а

этот лучше, покупатели богаче, да и лето скоро.

Из разговора, подслушанного в автобусе

В оценочной практике сложился четкий алгоритм последовательности действия оценщика при расчете стоимости: 1) Поиск аналогов в интернете или других информационных источниках; 2) Внесение корректировок в стоимость аналогов; 3) Усреднение получаемых цифр и выведение итогов. Последовательность внесения корректировок в стоимость аналогов определяется достаточно строго, сначала вносятся «коммерческие» корректировки, потом корректировки на параметрическое и конструктивное различие, ну и в последнюю очередь на различие в физическом состоянии.


По логике, вносимые корректировки должны отражать ценообразующие факторы, то есть факторы, из-за которых различаются цены на выставляемые в продажу объекты. Однако, большинство оценщиков вместо изучения рынка и выявления механизмов ценообразования пользуются уже заранее заготовленными факторы, о которых узнали из учебников и курсов повышения квалификации, а иногда и из требований к оценщикам банков, муниципалов и прочих контролирующих структур. Корректировки в строгой последовательности забиваются в эксель-расчетную форму и живут там долгие годы, предоставляя оценщикам право лишь менять их величину, а иногда способ расчетов.

Если рассматривать самое простое, то есть, оценку квартир, то классическим набором факторов с некоторыми вариациями. учитываемых оценщиком, будут являться 1) набор прав на недвижимость, передаваемого по сделке; 2) условия финансирования сделки; 3) дата объявления 4) местоположение объекта; 5) физические и экономические характеристики объекта. С классикой не поспорить, но при общении с риэлтор ами выясняется, что к процессу ценообразования они подходят куда более творчески, учитывая для каждой продаваемой квартиры свой набор ценообразующих факторов, которые для оценщика могут показаться экзотическими. В разговоре о цене квартиры риэлтор может упоминать «качество» соседей, «прошлое» квартиры, размер ванной комнаты, наличие места во дворе дома для парковки автомобиля, физическое состояние лифта и лестничной площадки, вид из окна и так далее. Однако, сам факт упоминания не означает, что риэлтор начинает строить модели последовательных корректировок или даже математические модели или как то принимает эти факторы к сведению при назначении стоимости. Самым удивительным наблюдением является то, что риэлтор вообще не производит никаких вычислений – последовательных, процентных, абсолютных, статистических (и так далее). Он просто знает, сколько стоит продаваемая им квартира, ориентируясь на имеющийся у него опыт, его личные прогнозы будущих действий потенциальных покупателей, его личные желания и некоторую информацию о рынке. Все, что влияет на стоимость, учитывается им одновременно и в совокупности. Так как рынок квартир состоит только из мнений и ожиданий риэлторов или еще хуже – из мнений непрофессиональных участников рынка, то говорить о том, чтобы закладывать рынок в инструментальные или математические модели весьма странно. При большом объеме информации и полной открытости, а также при очевидности мотивов сторон текущих или будущих сделок, многое бы стройно встало в цифровой ряд и даже в модели и эксель-файлы последовательных корректировок. Однако, информационной прозрачности нет даже на самом объемном рынке - рынке квартир.

Для того, чтобы изучить информационную возможность применения каких либо методов внесения корректировок, предлагаем воспользоваться небольшим проведенным исследованием количества объявлений на рынке квартир в г. Калининграде. Исследование было подготовлено к одному из семинаров на тему «Оценка для целей залога» и изучало возможность расчета корректировки методом парных продаж на различие в стоимости из-за того, что квартиры-аналоги находятся на разных этажах. Выборка была составлена по открытому, популярному и наиболее полному интернет-сайту «Из рук в руки» и отражает срез информации по количеству объявлений продажи различных объектов на один день.

Таблица 1 Выборка из сайта www. ***** по количеству объявлений о продаже недвижимости

Кол-во объявлений - предложений о продаже, шт

По материалам сайта: http://pandia.ru