Застройка территорий жилыми домами. Отступ жилого дома от границы тротуара или красной линии застройки. Расстояния между домами и от границ приусадебного участка.

При производстве и приемке земляных работ, устройстве оснований и фундаментов при строительстве новых зданий и сооружений, их реконструкции или расширении необходимо соблюдать требования СНиП 2.02.01-83 "Основания зданий и сооружений", СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты", СНиП 3.01.01-85* "Организация строительного производства" и СНиП 12.01-2004 "Организация строительства".

Требования к безопасности и эксплуатационным характеристикам "односемейных отдельно стоящих и блокированных жилых домов" обусловлены требованиями СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные".

1. Застройка территорий жилыми домами.

Планировка и застройка городских и сельских поселений выполняется в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89*. При планировке и застройке городских и сельских поселений необходимо обеспечивать условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и малоподвижных групп населения в соответствии с требованиями ВСН 62-91. утвержденных Госкомархитектурой.

С учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена:

    1. для размещения жилищного фонда. общественных зданий и сооружений, в том числе научно-исследовательских институтов и их комплексов,
    2. а также отдельных коммунальных и промышленных объектов. не требующих устройства санитарно-защитных зон;
    3. для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Организацию территории сельского поселения согласно СНиП 2.07.01-89* следует предусматривать в увязке с общей функциональной организацией территории хозяйства. как правило, выделяя селитебную и производственную территории.

Согласно требованиям СНиП 2.07.01-89* - планировочную структуру городских и сельских поселений следует формировать, обеспечивая:


    • компактное размещение и взаимосвязь функциональных зон;
    • рациональное районирование территории в увязке с системой общественных центров, инженерно-транспортной инфраструктурой;
    • эффективное использование территории в зависимости от её градостроительной ценности;
    • комплексный учет архитектурно-градостроительных традиций, природно-климатических, ландшафтных, национально-бытовых и других местных особенностей;
    • охрану окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно требованиям СНиП 2.07.01-89* - размещение индивидуального строительства в городах следует предусматривать:

    1. в пределах городской черты - преимущественно на свободных территориях. включая территории, ранее считавшиеся не пригодными для строительства, а также на территориях реконструируемой застройки (на участках существующей индивидуальной усадебной застройки, в районах безусадебной застройки при её уплотнении и в целях сохранения характера сложившейся городской среды);
    2. на территориях пригородных зон - на резервных территориях, включаемых в городскую черту ;
    3. в новых и развивающихся поселках. расположенных в пределах транспортной доступности города 30-40 мин.

Районы индивидуальной усадебной застройки в городах не следует размещать на главных направлениях развития многоэтажного строительства на перспективу.

В районах индивидуальной застройки следует предусматривать озеленение, благоустройство и инженерное оборудование территории. размещение учреждений и предприятий обслуживания повседневного пользования.

Размеры приусадебных (приквартирных) земельных участков. выделяемых в городах на индивидуальный дом или на одну квартиру. принимают в порядке, установленном местными органами власти .

2. Отступ жилого дома от границы тротуара или красной линии застройки.

Согласно СНиП 2.07.01-89* п.2.14 - жилые здания с квартирами в первых этажах следует располагать. как правило, с отступом от красных линий. По красной линии ДОПУСКАЕТСЯ размещать жилые здания с встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения. а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки - и жилые здания с квартирами в первых этажах .

В районах усадебной застройки - жилые дома могут размещаться по красной линии жилых улиц в соответствии со сложившимися местными традициями.

Обычно правила застройки усадебных домов регламентируют отступ дома от границы тротуара (красной линии) не менее 4…5 м. Такое расстояние позволяет отделить дом от улицы зелёными насаждениями, защитить его от пыли и шума. лучше организовать пространство улицы.

Однако можно на такие предпочтения и возразить. При небольшой ширине участка (15…25 м ) усадебный дом целесообразно располагать у его границы по улице квартальной застройки. Такое расположение способствует лучшему использованию участка :

    • создаёт оптимальные условия для наблюдения за усадьбой ,
    • сокращает протяжённость внутриплощадочных сетей ,
    • расширяет пространство перед домом ,
    • сокращает внутриусадебные связи между постройками .

К сожалению, в настоящее время нет в архитектурных нормах городских и сельских поселений индивидуальной застройки чётких указаний по привязке индивидуальных жилых домов к границам улицы (красной линии), которых придерживались ранее при архитектурной планировке застраиваемых территорий. Поэтому и улицы частной застройки сейчас выглядят не улицами, а задворками с глухими заборами.

Схема застройки территории индивидуальными жилыми домами по красной линии поселения показана на рис.1.

Красная линия застройки в архитектурном управлении районом или городом должна определяться в большинстве случаев с учётом перспективного развития населённого пункта. Поэтому если не принимать во внимание данное требование, то отступление от красной линии застройки может привести в дальнейшем к дорогостоящему сносу и новому строительству при росте городов и превращении окраин поселений в центральные улицы.

Наиболее наглядным примером неправильного расположения дома является его сооружение не по предписанной (красной) линии застройки.

Схема геодезической привязки дома на участке строительства по красной линии застройки показана на рис.2.

Если архитекторы станут придерживаться этого правила, то возможно скоро сельские и городские улицы снова станут похожими на упорядоченную жилую застройку, а не на глухие поселения с высоченными стенами-заборами.

3. Расстояния между домами и от границ приусадебного участка.

Согласно СНиП 2.07.01-89* п.2.12* расстояния между жилыми домами. жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать :

    • на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции (солнечного освещения), приведенными в п.9.19 настоящих норм,
    • нормами освещенности. приведенными в СНиП II-4-79 ,
    • а также в соответствии с противопожарными требованиями. приведенными в обязательном приложении 1 СНиП 2.07.01-89* (по табл.1) .

При строительстве индивидуального дома застройщик обращает внимание в первую очередь на место строительства дома и второстепенным вспомогательным зданиям уделяет внимание меньше. Однако для места расположения их строительства также имеются строгие нормативы (по табл.1). из-за незнания которых допускается много ошибок, например, при установлении безопасных расстояний до надворных построек. В большинстве случаев это происходит тогда, когда постройка служила во время строительства временным жильём и затем расширилась в результате пристроек и надстроек. Как правило, это приводит к замечаниям со стороны органов строительного надзора при сдаче дома в эксплуатацию. И в результате нарушений согласованных проектных требований строение сносится .

Нередко случается также, что застройщик в конце строительства изменяет свой согласованный проект и строит здание с отличающимися размерами и характером его назначения, в таком случае разбивка участка оказывается другой и строительство выполняется с нарушением нормативных расстояний между сооружениями на участке .

Неприятными последствиями сопровождается устройство водопоглощающего канализационного колодца в пределах охранной зоны вокруг колодца питьевой воды .

Нередко вызывает неожиданную осадку фундамента слишком близко расположенный к дому водопоглощающий колодец в результате изменения структуры подстилающего грунта и т.п.

Много спорных вопросов не возникнет у застройщика, если он знает, что карнизный свес дома. построенного вдоль боковой границы участка, может выступать на 0,5 м. Но в этом случае орган стройнадзора может потребовать устройства водосточного жёлоба и отведения осадков на свою территорию. Это единственный случай, когда строительные нормы разрешают вторгаться на соседний участок.

Расстояние от веранд и стен дома с окнами жилых комнат до хозяйственного сарая и гаража. а также расстояния от последних до соседнего дома в пределах двух усадеб необходимо принимать не менее 10 м или предусматривать пристройку сарая и гаража к одно-, двухквартирному дому, к стенам без оконных проёмов .

Схема привязки жилого дома с указанием расстояния от границ участка и между домами и постройками на приусадебном участке показаны на рис.3.

ПРИМЕЧАНИЕ: Сараи для животных и птицы. одиночные и двойные, а также бани необходимо размещать от жилого дома на расстоянии не менее 10 м .

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы):

    • не менее 15 м - для жилых зданий высотой 2-3 этажа ,
    • не менее 20 м - для жилых зданий высотой 4 этажа ,
    • не менее 10 м - между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат .

ПРИМЕЧАНИЕ: Указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности. если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

В районах усадебной застройки :

    • расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках. по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее. как правило, 6 м (см.табл.2) ;
    • а расстояние до сарая для скота и птицы - в соответствии с п.2.19* СНиП 2.07.01-89* хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии - не менее 1 м.

Согласно СНиП 2.07.01-89* п.2.19*- в сельских поселениях сараи для скота и птицы следует предусматривать на расстоянии от окон жилых помещений дома :

    • одиночные или двойные - не менее 15 м ,
    • до 8 блоков - не менее 25 м ,
    • свыше 8 до 30 блоков - не менее 50 м ,
    • свыше 30 блоков - не менее 100 м .

Размещаемые в сельских поселениях группы сараев должны содержать не более 30 блоков каждая. Площадь застройки сблокированных сараев для скота не должна превышать 800 м 2 .

ПРИМЕЧАНИЕ: Для жителей секционных домов в сельских поселениях хозяйственные постройки для скота выделяются за пределами селитебной территории. При секционных домах допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных подземных хранилищ сельскохозяйственных продуктов. площадь которых определяется региональными (территориальными) строительными нормами, а при их отсутствии заданием на проектирование.

ПРИМЕЧАНИЕ: Согласно СНиП 2.07.01-89* п.2 - допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом требований, приведенных (по табл.1) (см.ниже).

Расстояние между 1-2 квартирными домами на соседних приусадебных земельных участках. включая гаражи и хозяйственные постройки. принимают с учётом противопожарных норм - в соответствии с требованиями СНиП 2.01.02-85* по табл.1.

Таблица 1: Расстояние между зданиями по степени их огнестойкости.

По материалам сайта: http://www.camremont.ru