(получаем разрешение на пропилы)

Архитекторы

А. Власов,

О. Лусенкова

Фото Д. Минкина

План до переустройства

План после переустройства

Пример согласованного проема. Cамый типичный cлучай - совмещение кухни и комнаты. Две смежные комнаты превращены в просторную гостиную. Проем между кухней и гостиной расширен. Вход в спальню перенесен вправо

А. Лямин,


И. Волков

Фото В. Нефедова

Ничто так не способствует общению, как огромное окно между соседними комнатами. Вход в спальню перенесен из прихожей в гостиную. Она существенно расширена за счет прихожей

Устройство проемов не допускается ближе чем на расстоянии 0,5-1 м от мест расположения связей между несущими стенами, плитами перекрытий, балками и т. д.

Фото В. Нефедова

Проем в несущей стене может оказаться идеальным местом для барной стойки. Слепо копировать идею такой перепланировки нельзя: менять местами кухню и ванную комнату можно только на первом этаже. Следует заметить, что устройство проемов в несущих стенах шириной около 2 м обычно недопустимо

Cоздание проемов в несущих стенах входит в перечень мероприятий, допустимых при перепланировке помещений в жилых домах. Выполняют его по проекту, который отражает все изменения, внесенные в прежнюю планировку (включая любые проемы). Проект подлежит согласованию в соответствующих инстанциях. Несогласованная перепланировка считается незаконной.

Лучше по закону.

В квартиру, где проделывают проем, могут по вызову жильцов дома или по просьбе ДЕЗа прийти представители жилищной инспекции: ведь ДЕЗу придется отчитываться перед ней в случае незаконной перепланировки и причинения ущерба зданию. В принципе жилинспекторов можно не впускать на основании того, что данное жилье является частной собственностью. Однако, если образовались трещины и посыпалась штукатурка, инспекторы имеют право попасть в квартиру и без разрешения суда. Известно немало случаев, когда непокорным жильцам, не желающим открывать дверь, соседи перекрывали воду и угрожали расправой, если те в ходе работ затронут, например, несущую колонну.

Штраф за незаконную перепланировку составляет всего 1-2,5 тыс. руб. Основная же мера наказания заключается в том, что от владельцев могут потребовать в определенный срок вернуть квартиру в прежнее состояние. Если нарушитель не сделает этого, инспекция передаст дело в суд. В худшем случае нанимателя могут выселить, не предоставив ему другого жилья. Собственник же останется без своей квартиры, которую продадут с торгов, и получит только вырученные за нее деньги, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Как получить разрешение

Чтобы узнать, разрешат ли вам устроить проем, проконсультируйтесь в службе "одного окна" подразделения жилищной инспекции своего города или округа. Цель ваших действий - получить документ, который называется "Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме". Он выдается после согласования необходимого перечня документов, в состав которого входит проект. Оформить последний вам помогут в организации, занимающейся проектированием. В договорах на составление проекта и проведение работ должны предусматриваться обязательные условия его согласования с соответствующими органами и ведения авторского надзора.

"Что такое хорошо и что такое плохо?"

Никаких "типовых" и заранее "разрешенных" перепланировок, которые якобы не надо согласовывать, не существует. Ведь все зависит не столько от серии дома, сколько от этажа, состояния стен и множества других обстоятельств. Чтобы выяснить, позволяют ли расположение вашей квартиры и другие факторы устраивать проем, необходимо обратиться в проектную организацию, имеющую лицензию на обследование зданий. Инженер-проектировщик осмотрит квартиру и составит техническое заключение о положении несущих конструкций. Состояние стен оценивают разными способами. Многие дефекты нетрудно увидеть и без применения приборов. Устойчивость материала, из которого изготовлены стены, наличие пустот и трещин, а также вид и шаг арматуры можно выявить с помощью ультразвукового оборудования. А прочность бетона, например, определяют, используя метод Шмидта.

В БТИ есть (во всяком случае, положено, чтобы они там были) сведения обо всех существующих в доме проемах, которые должны быть нанесены на план. Это имеет большое значение, поскольку проемы существенно ослабляют несущие конструкции и у каждого нового меньше шансов получить разрешение. Кроме того, важно определить место намечаемого проема относительно аналогичного отверстия, сделанного у соседей сверху или снизу в той же стене. Например, не следует резать проемы поэтажно в шахматном порядке - безопаснее расположить их один под другим. Неприятный сюрприз может преподнести грунт, на котором построен дом, а также скрытые дефекты несущих конструкций и фундамента, не подлежащие выявлению.

Важны этаж, на котором расположена квартира, и этажность дома. Так, в 22-этажном доме серии КОПЭ устройство проема на 2-5-м этажах считается неосуществимым. Вернее, теоретически осуществимым, но никогда не осуществляемым, поскольку металлический каркас для его усиления придется пропустить через все нижние этажи вплоть до фундамента. Немного проще жильцам первых этажей, но усиливающая конструкция в их квартирах будет на 30 см выступать из стены и по громоздкости напоминать Триумфальную арку. К тому же подобные экстремальные проекты стоят очень дорого. Несущие стены в старых панельных и блочных домах вообще не следует трогать из-за их износа, да и изначально они на это не рассчитаны. Качество домов, построенных с 1985 по 1995 г. и многих современных новостроек оставляет желать лучшего. Поэтому при различных форс-мажорных обстоятельствах результат может оказаться плачевным.

Вообще, специалисты из разных проектных организаций в один голос заявляют, что нельзя заочно дать точный ответ на вопрос о том, можно ли делать проем, из-за огромного количества факторов. Быть проему или не быть - это устанавливают только при непосредственном осмотре объекта. В жилых домах типовых серий не допускается устройство проемов в стенах-диафрагмах, колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (несущими стенами, плитами перекрытий, балками, колоннами и т. д.). Стены-диафрагмы широко применяли в каркасно-панельных зданиях, построенных в 80-х гг. ХХ в. (разработчики - "МОСПРОЕКТ" и "МОСПРОМПРОЕКТ"), и довольно популярны в современных монолитных домах. Они находятся между колоннами и придают этим элементам бо/льшую жесткость, фиксируя их друг относительно друга. Узнать, где расположены в доме эти стены, можно, ознакомившись с его проектом. В некоторых монолитных зданиях все стены представляют собой диафрагмы. На практике получить разрешение на устройство в них проема вполне реально. Вопрос лишь в том, как будет выглядеть каркас усиления и во сколько он обойдется.

Категорически запрещается устраивать проемы ближе чем на расстоянии 0,5-1 м от наружной стены дома, а также делать новый проем рядом с уже существующими для организации входов в смежные комнаты. Чем больше дистанция между ними, тем лучше, поскольку это позволяет равномерно распределять нагрузку. Кроме того, не допускается устройство проема, при котором:

• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан;

• нарушаются прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

• предусматриваются ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Составляем проект

Инженер-проектировщик разработает для вас проект перепланировки, в котором на основании технического заключения учтет ваши пожелания. Ответственность за проведение ремонтно-строительных работ с момента заключения договора несет подрядчик.

Согласно наиболее "продвинутому" документу в этой сфере - Распоряжению мэра Москвы N 378-РМ от 11.04.2000 г. "О положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" - в состав проектной документации входят:

• план этажа на копии плана БТИ с указанием перегородок, которые предполагается снести, устанавливаемых перегородок и мест пробивания проемов во внутренних стенах;

• описание конструктивных деталей и узлов (при необходимости);

• решения по внутреннему инженерному оборудованию, заключение о функционировании внутренних инженерных систем (при необходимости);

• техническое заключение о несущей способности конструкций перекрытий и стен (при необходимости).

В проекте указывается расположение "мокрых" зон, вентиляции, отопления, труб водопровода и всей электрики. Обычный проект устройства проема может стоить от нескольких десятков тысяч рублей; дизайн-проект (с подробной проработкой деталей интерьера, цветными иллюстрациями, выполненными в 3D-графике) - от 100-200 тыс. руб.

Проводим согласование

Техническая документация проходит согласование в следующих органах:

• жилищная инспекция;

• Государственный пожарный надзор;

• Государственный санитарно-эпидемиологический надзор или Роспотребнадзор;

• газовая инспекция;

• архитектурно-планировочное управление;

• балансодержатель;

• государственная экспертная организация, имеющая право на выдачу заключений по оценке проектной документации.

Для согласования проекта перепланировки, в котором намечено только устройство проема в несущей стене, как правило, достаточно первых трех организаций (поскольку жилищная инспекция может выполнять, например, функции газовой инспекции). Если кроме проделывания проема больше никаких изменений в квартире производить не предполагается, визит к пожарным и в Роспотребнадзор станет чистой формальностью и проект в этих инстанциях утвердят. Во всех городах порядок согласования проектной документации различен, однако Жилищным кодексом РФ везде предусмотрен одинаковый перечень документов. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления других официальных бумаг, кроме тех, что перечислены в ст. 26 ЖК РФ:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации (его пишут на бланке, выдаваемом в жилищной инспекции);

• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

• техпаспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение либо дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Итак, перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартиры и на проведение работ, выглядит примерно так:

• действующий поэтажный план БТИ;

• экспликация к поэтажному плану БТИ;

• справка БТИ (форма 1а);

• справка БТИ (форма 5);

• свидетельство о праве собственности (или договор купли-продажи);

• выписка из домовой книги;

• копия финансово-лицевого счета;

• техническое заключение (выполняется организацией, имеющей лицензию);

• проект перепланировки квартиры (выполняется организацией, имеющей лицензию);

• договор на авторский надзор (заключается с проектной организацией);

• согласие в письменной форме всех членов семьи собственника или нанимателя, занимающих жилое помещение, где предстоит делать проем;

• согласие собственников прилегающих квартир на проведение работ;

• страховка (на случай, если жилому фонду будет причинен ущерб вследствие устройства проема, а хозяевам квартиры предъявлен судебный иск);

• договор на вывоз мусора;

• договор на технический надзор с балансодержателем;

• вместе с разрешением жилищная инспекция выдает "Журнал производства ремонтно-строительных работ", который обязан вести исполнитель последних; в нем фиксируют весь ход перепланировки, включая порядок и условия вывоза мусора.

По материалам сайта: http://www.ivd.ru