Нюансы ипотечного кредитования и подводные камни

Ипотечное кредитование в России становится все более популярным. Но, темпы роста оставляют желать лучшего. Россияне все еще опасаются брать ипотеки и не только из-за длительных сроков кредитования и огромных ежемесячных платежей, но еще и из-за отсутствия доверия к ипотечным сделкам, ведь нюансы получения ипотеки имеют место быть. Тем не менее, несмотря на не самые простые условия, многие молодые пары стремятся взять ипотечный кредит в банке. Если вы выбрали подходящую для вас кредитную программу, имеете первоначальный взнос и вам уже одобрили кредитную заявку – это не значит, что все позади. Впереди вы можете натолкнуться на такие подводные камни ипотечного кредитования, о которых вы и не думали. Это может быть и проблема поиска нужного жилья, оформление объекта недвижимости в залог, проблема досрочного гашения кредита и т.д. А это не только трата нервов и времени, но и немалые финансовые затраты. Чтобы быть готовым ко всем затратам (временным, моральным и финансовым) предлагаем вам список проблем, с которыми можно столкнуться при оформления ипотеки и пользования кредитом. Итак, подводные камни ипотеки:

1. Срок кредита

По этому поводу у заемщиков разное мнение. Кто-то настроен затянуть пояс потуже на 5-8 лет и все средства пустить на гашение ипотеки. Таким образом, объем переплаты по кредиту будет минимальным. Но для того, чтобы оформить кредит на такой срок необходимо иметь высокий подтвержденный доход. Банки будут рассчитывать срок кредита исходя из платежеспособности клиента, оставляя средства на прожиточный минимум семьи. Как правило, 40% заявленных доходов семьи должно оставаться на «жизнь», 60% дохода пойдут на гашение ипотеки. Кто-то же предпочтет платить помалу, но дольше. Тогда переплата по кредиту будет значительная, но семейный бюджет не будет страдать. Можно оформить ипотеку и на 15 лет (если доход не позволяет на меньше) и периодически досрочно гасить кредит крупными суммами. Но об этом будет пункт ниже.

2. Справка о доходах

Сегодня многие кредитные организации не требуют официальной справки о доходах для оформления кредита. Но озвучивать сумму заработка и место работы все равно придется. А дальше работает служба безопасности банка. Они все равно проверят работаете ли вы по указанному месту работы и верный ли доход вы заявили. Если же вы намеренно обманули банк, То можете оказаться в «черном списке», который может быть доступен и другим банкам. И тогда в кредите вам могут отказать и другие финансовые учреждения. Поэтому, банкам говорить нужно только правду.

3. Объект залога

Получить одобрение банка на получение кредита — полдела. Дальше нужно искать жилье. Ведь что такое ипотека? Это кредит на покупку жилья с обязательным залогом этого жилья банку. Следовательно, покупаемая недвижимость должна подходить не только вашим параметрам, но и параметрам банка. Очень важно, что найденное жилье было юридически «чисты». То есть,чтобы покупаемые дом или квартира не были в залоге, не находились под арестом. Обязательно все лица, которые могут претендовать на данное жилье обязательно должны присутствовать на сделке или передать свои права по нотариальной доверенности своему представителю. Проверить чистоту жилья может риелторское агентство, да и банк обязательно будет проверять потенциальный залог. Некоторые банки предъявляют требования к виду жиля, периоду застройки, стройматериалам из которых построен дом и т.д. Если вы выбрали квартиру в строящемся доме, который еще не сдан в эксплуатацию, дело придется иметь с самими застройщиками. Кредитные организации осторожно одобряют подобные сделки, в них для банков много рисков. Поэтому лучше выбирать застройщиков, которые прошли аккредитацию у вашего кредитора.

4. Дополнительные расходы

Кроме средств на первоначальный взнос заемщику предстоит понести еще немало расходов, которые условно можно поделить на банковские и небанковские. В состав банковских расходов относят: платы за рассмотрение заявки, комиссия за ведение ссудного счета, плата за проверку документов, комиссия за открытие сейфовой ячейки, плата за регистрацию сделки. Перечень банковских расходов и их размер у каждого банка разный. Но каким бы этот список не был, наличие дополнительных комиссий (кроме процентов за пользование кредита) они должны обязательно быть прописаны в кредитном договоре и оговорены сотрудником банка до момента подписания кредитного договора. Как правило, большинство банков для повышения лояльности клиентов вовсе отказываются от взимания дополнительных комиссий. Но это сказывается на чуть более высоких процентных ставках.

Если вы будут пользоваться услугами риелторов, ипотечных брокеров, то не стоит забывать и о расходах за их услуги. Значительные расходы вы можете понести и при оформлении объекта недвижимости. Это расходы за различные справки, независимые экспертизы, оценку объекта и т.п.

Существенной статьей расходов также может стать страхование объекта залога. По банковским правилам залог должен быть застрахован. Страховка заключается на год с дальнейшим ежегодным продлением до того момента, как ипотека будет погашена.


5. Кредитный договор

Не стоит напоминать о том, что кредитный договор обязательно тщательно прочитать перед подписанием. Если есть возможность, покажите предварительный банковский договор независимому юристу. На что обратить внимание?

Штрафы за досрочное гашение кредита. Обязательно уточните у клиентского менеджера банка при оформлении кредита пункт о досрочном гашении. Есть ли у банка какие-то особые условия в этом случае. Предусмотрены ли штрафы. Некоторые банки запрещают гашение кредита в первые несколько месяцев. Ряд банков ограничивает досрочное гашение по сумме или по количеству.

Требования банка о полном погашении кредита. Обязательно уточните при подписании кредитного договора в каких ситуациях банк имеет право требовать от вас полное погашение кредита. Эти ситуации также должны быть прописаны в кредитном договоре. Как правило, к ним могут относиться следующие правила:

  • если заемщик допускает просрочку по кредиту – от трех просрочек в год.
  • отказ клиент от страхования или пролонгации страховки объекта залога;
  • нарушение клиентом условий использования залогового жилья – ремонт, перепланировка, аренда, несогласованные с банком.

Вы должны точно знать в каком случае банк вправе требовать от вас полного гашения кредита, ведь в противном случае вы лишаетесь всех потраченных средств на ипотеку и конечно же жилья. Повышение ставки по ипотеке в одностороннем порядке. Если у вас в договоре процентная ставка определена, как плавающая, то кредитная организация вправе в одностороннем порядке изменять размер процентной ставки по кредиту. И если вы подписали подобный договор, то значит согласились на то, что банк может каждый год увеличивать процентную ставку по вашему кредиту, а значит будет увеличиваться либо размер ежемесячного платежа, ибо срок ипотеки. Ограничения на пользование залоговой недвижимостью. Заемщик не может сдавать жилье в аренду, делать капитальный ремонт или даже прописать человека без согласования с банком. Оценочная стоимость объекта недвижимости. В договоре купли продажи должна быть прописана полная оценочная стоимость жилья.

6. Требования к заемщику

Помимо страхования залога многие банки требуют оформление дополнительной страховки жизни заемщика. Также заемщик может застраховать потерю трудоспособности. Продавец недвижимости обязательно должен быть оповещен о том, что сделка будет совершена за счет ипотечных средств. Некоторые продавцы отказываются участвовать в подобных отношениях. Ведь это не быстрый процесс, да и средства продавец получает лишь после того, как недвижимость регистрируется на покупателя и банк. Не каждый продавец согласится на эти условия, тем более если у него будет несколько покупателей. Надеемся, что описанные в данной статье подводные камни ипотеки расширили ваше понимание оформления данного вида кредита. Ведь если предупрежден, то уже вооружен. Не стоит пугаться этих «камней» и отказываться от своей мечты купить собственное жилье. Поверьте, глаза боятся, а руки делают. Просто очень скурпулезно отнеситесь к выборку кредитной программы, банка-кредитора и ипотечного брокера, запаситесь терпением, временем и дополнительными средствами. И все у вас получится.

По материалам сайта: http://biznes-prost.ru